Die rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Handlungsbedarf für bestehende Immobilien-GbR

1. Einleitung

Die Zeit der rechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts rückt langsam näher. Bei Immobilien, die bereits im Eigentum einer GbR stehen oder die eine GbR mit notarieller Beurkundung erwirbt, gilt Folgendes:

Ab dem 1.1.2024 können bestimmte Grundbuchanträge nur dann erfolgreich vollzogen werden, wenn die betroffene GbR zuvor dafür gesorgt hat, dass sie im neuen Gesellschaftsregister eingetragen wird. Auch aus anderen Gründen wird eine Registrierung erforderlich sein, z.B., wenn die Eigentümer-GbR eine Grundschuld oder eine Dienstbarkeit bestellt und diese zur Eintragung in das Grundbuch bringen will.

2. Handlungsbedarf für bestehende Immobilien-GbR

Sie besitzen eine Immobilie und

• im Grundbuch ist als Eigentümerin Ihre Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen?
• die (ältere) Eintragung in der Ersten Abteilung des Grundbuchs lautet auf Ihren Namen mit einem Zusatz „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“?

In diesen Fällen besteht Handlungsbedarf.

Die Gesellschaft muss in das neue Gesellschaftsregister für GbR eingetragen werden und die Rechtsform sodann auch im Grundbuch berichtigt werden, wenn:

• Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen; Um grundbuchfähig zu sein, bedarf es zuerst der Eintragung Ihrer GbR in das neue Gesellschaftsregister.
• Sie ein Darlehen aufnehmen wollen und zur Sicherung Ihres Darlehensgebers eine Grundschuld zur Eintragung in das Grundbuch bestellen müssen. Dann kann eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch nur noch funktionieren (§ 47 Abs. 2 GBO künftige Fassung und Wegfall des § 899a BGB), wenn Sie zuvor Ihre Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Eintragung in das neue Gesellschaftsregister angemeldet haben – mit notariell beglaubigter Registeranmeldung. Zudem muss die Eintragung auch erfolgt sein. Das neue Gesellschaftsregister wird bei dem Amtsgericht geführt werden, das auch das Handelsregister führt;
• für Ihre GbR eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit bestellt werden soll, um ein Wegerecht oder Leitungsrecht für Sie zu sichern. Auch für eine solche Grundbucheintragung in fremden Grundbüchern zugunsten Ihrer GbR wird es ab dem 1.1.2024 erforderlich sein, dass Sie für die vorherige Eintragung Ihrer Gesellschaft im Gesellschaftsregister sorgen müssen;
• Sie Ihr Grundbuch berichtigen wollen, z.B. nachdem ein Mitgesellschafter ausgeschieden und durch einen anderen Gesellschafter ersetzt wurde;

3. Was ist zu tun?

Zur Registrierung Ihrer GbR in dem neuen Gesellschaftsregister bedarf es einer Registeranmeldung. Die Unterschriften aller Gesellschafter sind notariell zu beglaubigen. Gerne übernehmen wir die Anmeldung für Sie. Lassen Sie uns hierzu bitte – soweit vorhanden – den bestehenden Gesellschaftsvertrag, die Angabe des Grundbuchsblatts, in der die GbR als Eigentümerin eingetragen ist und eine Liste aller Gesellschafter der GbR mit vollständigen Namen, Geburtsdaten und Anschriften zukommen.

Mit erfolgter Eintragung Ihrer GbR in das Gesellschaftsregister ist Ihre GbR eine eingetragene Personengesellschaft. Sie müssen insoweit künftig beachten, dass die Regeln des Transparenzregisters gelten (diesem Register müssen die wirtschaftlich Berechtigten im Sinne des Geldwäschegesetzes gemeldet werden). Das Transparenzregister muss stets aktuell gehalten werden, weil andernfalls hohe Bußgelder durch das Bundesverwaltungsamt verhängt werden können. Gerne übernehmen wir auch die Eintragung der Gesellschaft in das Transparenzregister für Sie.

Es kann sinnvoll sein, den Gesellschaftsvertrag Ihrer GbR neu zu erstellen bzw. zu überarbeiten, auch um die Einhaltung gesetzlicher Pflichten aller Gesellschafter abzusichern (z.B. die Pflichten nach dem Transparenzregister) und bestehende Regelungen darauf zu prüfen, ob sie noch aktuell sind (z.B. Regelungen bei Tod eines Gesellschafters).

Sie benötigen eine Beratung? Gern stehen wir für Sie nach Vereinbarung eines Termins zur Verfügung.

4. Abschließende Hinweise

Dieses Merkblatt kann nur einige der wichtigsten Punkte schlagwortartig ansprechen. Für zusätzliche rechtliche Erläuterungen stehen der Notar oder der Rechtsanwalt zur Verfügung, für bilanzielle und steuerliche Beratung der Wirtschaftsprüfer, der vereidigte Buchprüfer, der Steuerberater und der Steuerbevollmächtigte. Auch die Industrie- und Handelskammern und die Berufsverbände geben einschlägige Informationen.

Dieses Merkblatt wurde mit größter Sorgfalt erstellt; gleichwohl kann für dessen Inhalt und die Richtigkeit der getroffenen Aussagen keine Gewähr übernommen werden.

Alexander Mielke                                                  Alexander Abeler                  

Notar                                                                     Notar